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楼盘市场-2019年上半年粤港澳大湾区的房企表现较好-厦门特区新闻广场

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王祖贤诵唱经文

克而瑞研究中心認為,這主要是因為龍頭房企土儲充足,在土地市場波動較大、市場銷售尚未企穩的情況下,主動選擇放緩投資節奏,另外,融資收緊也倒逼龍頭房企在當前的時點降負債、保現金。

資料來源:國信房地產信息網,國信證券研究所

「商品房市場只佔中國商品市場的40%左右,還有20%是老房子要拆掉的,還有20%是磚混結構的。舊城拆遷將來是房地產巨大的市場,每一個地產商都迴避不了這個問題。恆大的土地儲備在深圳3400萬平方米,90%多都是舊城拆遷。」

  “今年上半年拿地还是非常谨慎的。“万科首席运营官张旭公开表示,万科一贯拿地的策略是根据两个方向,一个是现金流的状况,一个是销售回款的状况,万科拿地金额占销售金额在30%以下,未来拿地也会在这个规则之下。融创中国主席兼执行董事孙宏斌也表示,下半年融创基本上没有拿地指标,除非特别好的机会,会有一点点,但基本上在拿地这块目前是停止的。

龍頭房企表現尤為明顯,拿地熱度顯著下降。測評顯示,2019年1-8月,龍頭房企拿地總面積約2.1億平方米,同比去年大幅下降29.3%,其中,華潤置地新增土儲建面1426萬㎡,同比增加5.9%,是龍頭房企中唯一增長的房企,其餘房企均呈現負增長。

土地市場收縮的另一個表現是流拍增多。國盛證券研報顯示,今年上半年,全國共流拍了8882塊土地,佔去年全年流拍宗數的38%,流拍面積達3億平方米。今年的流拍地塊數較去年同期增加1558條,略高於17年同期。該機構認為,從往年的流拍地塊數據可以發現,下半年土地流拍數量及面積往往會高於上半年,因此下半年面臨的土地流拍壓力仍較大。

對於粵港澳大灣區房企的積極表現,中信建投地產行業分析師江宇輝認為,受益於粵港澳大灣區的政策利好,2019年上半年粵港澳大灣區的房企表現較好,資金充裕,出於城市布局和補倉的需要,在土地市場表現活躍。

但還有很多房企在逆勢增加土儲,比如來自粵港澳大灣區的房企。

雖然土地市場降溫已成市場普遍現象,但仍有部分房企仍在加碼土地市場。測評顯示,2019年1-8月拿地面積增加的房企有14家,佔比約3成,來自粵港澳大灣區的房企有6家,佳兆業和美的置業分別以177%和138.6%的高速位居高位,金地和龍光分別以24.4%和23.3%的增速補倉,雅居樂和奧園集團的土儲增速較低。

數據來源:企業公告整理:和訊房產

測評結果顯示,2019年1-8月TOP50房企新增土儲總面積約3.7萬億平方米,同比下降2.6%,其中,拿地面積出現下降的房企多達28家,佔比67%,這意味着大多數房企都在縮減拿地。

此外,雖然公開土地市場收縮,但隨着一線城市,尤其核心地段拿地越來越難,房企都在積極拓展多種拿地方式,比如城市更新。據和訊房產初步統計,房企對城市更新的參与度進一步提高,尤其城市更新已經成為部分粵港澳大灣區房企拿地的重要方式。

值得注意的是佳兆業,不僅上半年在公開土地市場積極拿地,在城市更新方面也極具優勢。上半年,佳兆業先後拿下了深圳和上海的舊改項目,後者還是上海佔地最大舊改項目——嘉定區徐行鎮「城中村」項目。佳兆業集團的首席增長官劉策表示,佳兆業未來聚焦房地產開發主業,充分發揮在城市更新領域的專業優勢,保持穩定且高質量的增長。

值得注意的是美的置業,其高增速的同時保持均衡布局。榜單顯示,2019年1-8月,美的置業新增土儲建面1020.5萬平方米,同比增加138.6%。財報顯示,上半年美的置業新進上海(樓盤)、杭州(樓盤)、天津(樓盤)、武漢(樓盤)等一線、新一線城市,同時加大在重慶(樓盤)、佛山(樓盤)、蘇州(樓盤)等區域中心城市的布局力度;持續在邯鄲(樓盤)、徐州(樓盤)、株洲(樓盤)等原有城市深耕。

和訊房產通過財報獲悉,截至2019年6月30日,華潤在跟進城市更新項目46個,比2018年大幅增加16個,規劃建築面積達2360萬平方米,比2018年新增160萬平方米。華潤置地分管財務的執行董事沈彤東在業績會上表示,華潤置地通過城市更新獲取的土地總建築面積接近2400萬平米,預計2022年開始有簽約額,其中大灣區內舊改土儲面積佔比達87%,深圳(樓盤)、廣州(樓盤)的面積佔比達55%。

  龙头房企拿地面积减少29.3%

  房地产行业进入下行周期,融资环境收紧,首当其冲的就是土地市场。

和訊房產進一步分析發現,至少10家房企在2019年財報中強調了城市更新對土地資源儲備的重要性,整體來看,無論是提及城市更新的房企數量還是措辭程度都有所上升。龍頭房企中,萬科、恆大、華潤、保利、中海、碧桂園等房企均涉及城市更新項目,並都獲得了相應的土地儲備,其中前4家龍頭房企均在財報中提及了城市更新業務,華潤在2019年半年報中明確表示積极參与城市更新業務。

據克而瑞研究中心觀察,隨着城市更新獲得政策紅利,房企參与度大幅增加,目前,包括恆大、碧桂園、萬科、保利地產(600048)在內,TOP50房企中有半數以上參与到城市更新中。對於原因,克而瑞研究中心表示,在政策支持力度不斷加大的背景下,加之一二線城市土地供應有限,特別是核心地段土地更是稀缺資源,單靠傳統的招拍掛方式無法獲取足夠的優質土地儲備,使得更多的房企加入到城市更新和舊城改造中來。

除了龍頭房企,其他涉及城市更新的多數房企有一個共同特徵,那就是大多來自粵港澳大灣區,包括奧園、佳兆業、富力、金地集團(600383)、招商蛇口、美的置業、龍光地產等。以奧園為例,2019年上半年奧園通過城市更新獲取的潛在可售土地資源約2197億元,比2018年大幅上升1537億元,而且大部分位於大灣區城市。美的置業已成立產城及城市更新中心,加大產業地產與舊區改造的投入力度,2019年上半年,美的置業以較低土地成本,成功獲取佛山順德錦綸廠舊改項目,並預計今年在粵港澳大灣區將獲取更多舊改項目。

擅長城市更新的富力已經把此類項目列為近期的重點工作,以補充低成本土地儲備或購入黃金地段土地。榜單顯示,富力目前在全國參与逾60個城市更新項目,涉及土地儲備的規劃總建築面積超過6000萬平方米,重點位於廣州、太原(樓盤)、天津、鄭州(樓盤)、西安(樓盤)、佛山、珠海(樓盤)等城市。

房企拿地新方向:城市更新項目

在財經評論員嚴躍進看來,拿地縮減充分體現了當前房企的理性,目前企業的戰略可以分為「戰」和「略」,其中「戰」是指需要在項目銷售方面積極做到位,進而實現更好的資金回籠。而「略」則體現為拿地方面的保守,或者是房企開發投資的降速。

2019年以來,房企拿地熱度有所下降。根據和訊房產發佈的《2019年1-8月上市房企拿地測評》(以下簡稱「測評」),1-8月房企拿地總面積出現下降,且龍頭房企下降幅度更大,9家龍頭房企的土儲面積同比下降。

值得一提的還有恆大,雖然在公開市場上拿地收縮,但恆大對深圳的城市更新力度在增加。財報顯示,2019年上半年,恆大未納入土地儲備的舊改項目,總規劃建築面積7012萬平方米,其中深圳有48個項目,比2018年增加3個項目,規劃建築面積達3124萬平方米,也比2018年多出221萬平方米。恆大集團董事局副主席、總裁總裁夏海鈞在業績會上表示,中國未來房地產行業的增長因素,其中一塊就是舊城改造。

位居榜首的佳兆業拿地動作很搶眼,測評顯示,2019年1-8月,佳兆業新增土儲建面是301.7萬㎡,其177%的增幅數據超過榜單中第二名近40個百分點,這與佳兆業長期戰略有關。和訊房產在佳兆業半年報中獲悉,2019年上半年,按收購土地權益建築面積計,其大灣區新增土地儲備佔整體新增土地儲備的60%。佳兆業長期深耕粵港澳大灣區,截至2019年6月底,大灣區土地儲備約1410萬平方米,佔整體土地儲備的54.6%。

雖然公開土地市場低迷,但這並不意味着房企停止了拿地,近年來,房企積極拓展新的拿地方式,尤其對城市更新的熱情逐漸升高。

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