北京第一次利用集体土地建设共有产权房-新闻摄影技巧
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土地建设-北京第一次利用集体土地建设共有产权房-新闻摄影技巧

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日本教授偷内衣

此次在集體土地上建設「可銷售」的共有產權房,與小產權房的區別在哪裡?

2018年12月27日,北京規自委發佈通知稱,大興區瀛海鎮3宗集體建設用地發佈掛牌出讓公告,出讓宗地將建設共有產權住房,於2019年1月16日開始競買,預計1月30日完成掛牌出讓。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也曾對第一財經記者表示,在集體建設用地上建設共有產權房和小產權住房有兩個區別。第一、用地性質是合法和不合法之分,集體建設用地入市是政策的新動向,合法合規合情合理,而小產權房的用地是各地私自建造,明顯是違法建築。

雖然《暫行辦法》並未明確共產產權住房必須使用國有建設用地,但作為一種「政策性商品住房」,其核心屬性仍然是商品房,外界一般理解它應該是建設在國有土地上的住房。

對於北京此舉,業內人士表示,大興此類地塊,無論是從北京市場還是全國市場,都屬於重大創新內容。

  因“何故”暂停?对此官方并未详细透露具体缘由。

此番北京利用集體建設用地建設共有產權房,且對外銷售。這與原來的政策相比,突破較大。

第二、集體建設用地入市是有很嚴格的用地規劃,目前是試點階段,而小產權住房的用地是比較混亂的,可能涉及到經營用地、宅基地和耕地,本身用地來源比較複雜。

樓市房源將有新的供應渠道。這一次是在集體建設用地上建設「可銷售」的共有產權住房。相關機構強調,這與小產權房完全不同。

這是這三宗地塊的第二次入市。第一財經記者發現,與去年年底那次「未能完成的出讓」相比,此次地塊起拍價約下調了1000元/平方米。

作為全國利用集體建設用地建租賃房18個試點城市之一,北京這幾年一直大力推進集體土地建設租賃房工作,併為此每年供應200公頃集體建設用地。但北京相關部門也曾屢次強調,利用集體土地建設租賃住房,是北京市農村土地制度改革的重要內容。集體土租賃住房只租不售,堅決杜絕變相開發建設小產權房。

這是北京第一次利用集體土地建設共有產權房,為政策性住房開闢了土地供應新渠道。

近年來,多地利用集體土地建設租賃房雖有試點,但這些房源只能出租不能銷售。此番三宗地塊出讓為何還能起業界關注?「可以銷售」、「共有產權房」是其中最大的亮點。

  一度暂停地价下调

不同的是,三宗地塊起拍價格均有所下調,由低至高分別是146578萬元、151283萬元、206138萬元,對應去年掛牌時起拍價格分別是158879萬元、162089萬元、220862萬元。

這三宗地塊首次進入公眾視野是在去年年底。

他認為,雖然一些城市在試點利用集體土地建設租賃房,但因為收益回報時間長,投入成本高,一些城市的推進力度並不大。而集體土地建設共有產權這種試點,對集體而言,短期投入少且收益快,可能更有利於提升集體組織的參与意願。

如此看來,相關部門將土地出讓起拍價下調了約1000元/平方米,總額下調了大約3.8億元。當然,地塊起拍價並非最終的土地成交價格,但此舉無疑將有助於提高這些地塊對房企的吸引力。

北京市規劃和自然資源委員會(下稱「北京規自委」)8月1日發佈通知顯示,大興區瀛海鎮3宗集體建設用地區級統籌地塊公開掛牌出讓,宗地內將建設共有產權住房,銷售均價為每平方米2.9萬元,含全裝修費用。

專家:與小產權房不同為了應對房價上漲,各界對於增加房地產供地的呼聲越來越高,但囿於相關規定,總量龐大的集體土地並不能用於房地產開發。

暫停一個多月後,此次上述三宗地塊重新掛牌出讓,是否有了新的變化?

不過,半年之後的2019年6月27日,北京規自委大興分局發佈公告稱,因故暫停這三宗集體經營性建設用地使用權出讓掛牌交易。

土地供應的多寡將對房源供應產生直接影響,進而影響房價走勢。利用集體建設用地建共有產權房這一政策如能大規模推廣,會給房地產市場帶來更多的土地供應。

《北京日報》2日援引業內專家表示,對於購房者來說,集體建設用地的共有產權房和原來國有土地的共有產權房沒有任何區別,同樣是70年產權,同樣是個人持有部分產權,同樣執行5年內不得買賣等規定。集體土地的共有產權房和過去的小產權房沒有任何關係。

按去年掛牌時計算總起拍價約為541830萬元,摺合樓麵價格為約1.51萬元/平方米(計算方式:541830萬元/357802平方米)。此次掛牌時總起拍價約為50.4億元,摺合樓麵價格約為1.4萬元/平方米。

2017年9月30日,《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)正式實施,按照《暫行辦法》,共有產權住房是指政府提供政策支持,由建設單位開發建設,銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平,並限定使用和處分權利,實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

第一財經記者將前後兩次掛牌文件對比后發現,此次掛牌三宗地塊總建築面積依然是357802平方米,與去年掛牌時沒有變化,而限定的銷售價格也都是2.9萬元/平方米。

中原地產首席分析師張大偉表示,這個政策的變化,可以說是集體土地使用改革的一大步,意義非常大。

原國土資源部姜大明2018年1月15日曾表示,我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障租購併舉的住房制度,讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

北京規自委當時表示,該項目入市有效改善了住房結構,同時豐富了集體建設用地入市案例,探索改革經驗。探索改革同時,同步研究了公共服務配套與共產房建設的供地方式,為集體建設用地建設公共服務配套的方式將更有效的完善了共產房居住區的生活基礎配套設施。

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